Un rogito su quattro presenta difformità urbanistiche o catastali emerse a ridosso dell'atto. Verificare in anticipo significa risparmiare tempo, evitare contenziosi e talvolta salvare la vendita stessa.
Cos'è la conformità urbanistica
La conformità urbanistica significa che lo stato di fatto dell'immobile corrisponde ai titoli edilizi presentati nel tempo (concessione, SCIA, CILA, sanatorie). L'art. 29 c. 1-bis della Legge 52/85 impone la dichiarazione di conformità in atto pubblico.
- Verifica corrispondenza planimetria / stato di fatto
- Riscontro completezza dei titoli edilizi
- Controllo agibilità e fine lavori
- Identificazione interventi mai dichiarati
Le difformità più frequenti
Pareti spostate, soppalchi non dichiarati, balconi chiusi, cucine spostate in altri ambienti, sottotetti recuperati senza titolo. Sono interventi anche di poco peso che, sommati negli anni, generano una difformità complessiva difficile da gestire all'ultimo minuto.
Spesso il proprietario non ha consapevolezza delle modifiche fatte da chi lo ha preceduto. Una verifica tecnica su titoli edilizi e planimetria è il primo passo prima di mettere in vendita.
Come si sana una difformità
Le opzioni dipendono dal tipo di difformità. Per modifiche interne minori si presenta una CILA tardiva. Per opere più rilevanti si attiva una sanatoria ex art. 36 DPR 380/01, possibile solo se l'opera era conforme alla normativa sia al momento della realizzazione che oggi. Per opere insanabili, l'unica strada è la riduzione dell'oggetto dell'atto o la rimozione.
Se stai per acquistare casa, chiedi che la verifica di conformità sia fatta prima del compromesso, non prima del rogito. Scoprire una difformità a 10 giorni dall'atto è una corsa contro il tempo che spesso costa caro a entrambe le parti.
