L'agibilità è il documento che certifica che un locale rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Oggi si presenta come segnalazione certificata di agibilità (SCA), ai sensi dell'art. 24 del DPR 380/2001. È il presupposto per esercitare un'attività: senza, non apri. Eppure è spesso la cosa che ci si ricorda di verificare troppo tardi, a lavori di allestimento già avviati.
Cos'è l'agibilità e perché serve?
L'agibilità attesta che il locale è idoneo all'uso: impianti a norma, altezze e superfici adeguate, requisiti igienico-sanitari rispettati. Non è un titolo edilizio, ma presuppone la piena conformità edilizio-urbanistica e impiantistica dell'immobile. La sua assenza comporta sanzioni amministrative e, in concreto, ti impedisce di esercitare.
Cosa serve per ottenere la SCA?
Serve verificare lo stato legittimo e le conformità (edilizia, strutturale, igienico-sanitaria, impiantistica), predisporre gli elaborati grafici aggiornati ed eventuali sopralluoghi, e poi asseverare la segnalazione. Dopo il Salva Casa la modulistica SCA è stata aggiornata: a Torino vanno usati i moduli regionali vigenti. Presentare con quelli vecchi significa vedersi tornare indietro la pratica.
Allestimento del locale quasi finito, inaugurazione già fissata e comunicata. Alla verifica per la SCA emerge che un requisito (un'altezza, un impianto) non è a norma. Da lì, niente agibilità e niente apertura, con i costi già sostenuti. Controllare i requisiti prima di firmare il locale, e non a inaugurazione fissata, avrebbe cambiato completamente la storia.
Locazione commerciale e agibilità: cosa dice la Cassazione
Sul piano contrattuale la materia è sfumata. L'ordinanza della Cassazione n. 32181/2025 ha chiarito che la mancanza di agibilità non rende automaticamente invalido un contratto di locazione a uso diverso: spetta al conduttore provare un reale pregiudizio al godimento. Resta però fermo l'obbligo di attestare l'agibilità con la SCA. Tradotto: il contratto può reggere, ma il problema tecnico resta tutto.
Cosa fare prima di firmare il locale
Una due diligence tecnica su agibilità e stato legittimo del locale, soprattutto nei subentri e nelle nuove locazioni. Ti dice se l'agibilità c'è, se è ottenibile e a quali condizioni, prima che diventi il motivo per cui non puoi aprire. Se qualcosa non va, è il momento di saperlo: prima della firma, non dopo l'investimento.
Aggiornato a giugno 2026 sulla base dell'art. 24 del DPR 380/2001 e della modulistica SCA aggiornata dopo il Salva Casa. Ogni locale fa caso a sé: fai verificare i requisiti prima di impegnarti.
Domande frequenti
Posso aprire un'attività senza agibilità?
No. L'agibilità (SCA) è il presupposto per esercitare. Aprire senza espone a sanzioni amministrative. Va sistemata prima dell'avvio dell'attività.
Cosa serve per ottenere l'agibilità di un locale commerciale?
La verifica di sicurezza, igiene, accessibilità e conformità degli impianti, gli elaborati grafici aggiornati e la documentazione tecnica, più l'asseverazione della SCA da parte di un tecnico abilitato.
L'agibilità è un titolo edilizio?
No. L'agibilità non è un titolo edilizio, ma presuppone la piena conformità edilizio-urbanistica e impiantistica del locale. Averla non equivale, da sola, a provare lo stato legittimo.
Senza agibilità il contratto di locazione è nullo?
Non automaticamente. La Cassazione 32181/2025 ha chiarito che spetta al conduttore provare un reale pregiudizio. Resta però l’obbligo di attestare l’agibilità con la SCA.
