Quando un condominio delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, l'assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori. Lo impone l'art. 1135, comma 1, n. 4 del Codice civile. Non è un'opzione: la giurisprudenza la considera una regola precettiva e inderogabile, e la sua mancanza può rendere nulla la delibera. È il dettaglio che, ignorato, blocca i cantieri condominiali.
Cos'è il fondo speciale?
È un fondo che l'assemblea deve costituire quando delibera lavori straordinari o innovazioni, di importo pari a quello dei lavori. Serve a garantire che i soldi per l'opera ci siano davvero, prima di partire. Vale anche se i lavori vengono pagati per stati di avanzamento (SAL): in quel caso il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti.
È davvero obbligatorio?
Sì. La giurisprudenza più recente qualifica l'obbligo come precettivo e inderogabile: l'assemblea non può decidere di farne a meno. La mancata costituzione del fondo è causa di nullità o di radicale illegittimità della delibera. Tradotto per l'amministratore: una delibera senza fondo è una delibera fragile, impugnabile, che può far saltare tutto.
Un'assemblea approva il rifacimento del tetto, pagamento a SAL, tutti d'accordo. Mesi dopo un condomino impugna la delibera: il fondo speciale non era stato costituito. La delibera è a rischio nullità, i lavori si fermano, e il contenzioso costa più del fondo che si voleva evitare. Un pacchetto tecnico-economico preparato bene avrebbe blindato la delibera fin dall'inizio.
Come si imposta correttamente?
Con una programmazione economico-tecnica seria: computo metrico, suddivisione per lotti e SAL, quantificazione del fondo collegata a lavori specifici, simulazione dei versamenti su più anni dove serve. L'ordine del giorno e la delibera devono indicare il fondo in modo chiaro e collegato all'opera. È così che si riduce il rischio di impugnazioni.
E se il condominio chiede un finanziamento?
In alternativa al fondo alimentato dai condomini, un finanziamento bancario dedicato può svolgere una funzione equivalente, purché strutturato in modo da coprire l'intera spesa dei lavori. È una scelta che va valutata tecnicamente e finanziariamente, non improvvisata in assemblea.
Aggiornato a giugno 2026 sulla base dell'art. 1135 del Codice civile e della giurisprudenza più recente. Le decisioni assembleari vanno sempre valutate con il supporto tecnico e legale adeguato.
Domande frequenti
Il fondo speciale per i lavori straordinari è obbligatorio?
Sì. L'art. 1135 c.c. impone all'assemblea di costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori quando delibera manutenzione straordinaria o innovazioni. La giurisprudenza lo considera inderogabile.
Cosa succede se il fondo non viene costituito?
La delibera può essere nulla o radicalmente illegittima, e quindi impugnabile. In pratica i lavori rischiano di fermarsi e si apre un possibile contenzioso.
Il fondo serve anche se si paga a stati di avanzamento (SAL)?
Sì, ma in caso di pagamento a SAL il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti, anziché in un’unica soluzione.
Un finanziamento bancario può sostituire il fondo speciale?
Può svolgere una funzione equivalente se strutturato in modo da coprire l’intera spesa dei lavori. Va valutato caso per caso, sul piano tecnico e finanziario.
