Non ogni differenza tra il progetto e la casa reale è un abuso. Esistono le tolleranze costruttive: scostamenti minimi che la legge (art. 34-bis del DPR 380/2001) non considera violazioni. La più nota è la soglia del 2%: scostamenti entro il 2% di altezza, distacchi, cubatura e superficie non costituiscono violazione edilizia. Saperlo significa, molto spesso, evitarsi una sanatoria inutile e costosa.
Cosa sono le tolleranze costruttive?
Sono piccoli scostamenti rispetto al titolo edilizio che, per la loro entità minima, non sono qualificati come abuso. Il Consiglio di Stato (sentenza 2952/2024) ha confermato che gli scostamenti entro il 2% di altezza, distacchi, cubatura e superficie non costituiscono violazione. Non vanno sanati: vanno solo correttamente qualificati.
Tolleranze costruttive ed esecutive: che differenza?
Il Salva Casa ha sistematizzato la materia distinguendo tra tolleranze costruttive (legate alle misure) e tolleranze esecutive (piccole difformità realizzate in cantiere rispetto al progetto). Sono categorie diverse, con effetti diversi su agibilità, compravendite e sanatorie. Inquadrare bene la situazione è ciò che evita errori in un senso o nell'altro.
Attenzione al confine: le tolleranze non coprono gli ampliamenti volumetrici né i vani che alterano il prospetto. Spacciare un abuso per tolleranza è un errore che, prima o poi, presenta il conto.
In fase di vendita emerge che una stanza è più piccola rispetto alla planimetria. Panico: serve una sanatoria? Misurando lo scostamento e qualificandolo ai sensi dell'art. 34-bis, la differenza rientra nel 2%: è una tolleranza, non un abuso. Nessuna sanatoria, nessun costo. Saper leggere la norma ha evitato una pratica inutile da migliaia di euro.
Perché conta in una compravendita
In una vendita, distinguere una tolleranza da un abuso cambia tutto: nel primo caso non serve nulla, nel secondo va valutata una sanatoria prima del rogito. Un tecnico che conosce questi limiti tutela il cliente in entrambe le direzioni: non attiva sanatorie inutili e non sottovaluta abusi veri.
Aggiornato a giugno 2026 sulla base dell'art. 34-bis del DPR 380/2001 e della giurisprudenza più recente. La qualificazione di uno scostamento va sempre fatta sul caso concreto.
Domande frequenti
Cosa sono le tolleranze del 2%?
Sono scostamenti entro il 2% di altezza, distacchi, cubatura e superficie rispetto al titolo edilizio, che l'art. 34-bis del DPR 380/2001 non considera violazioni. Non vanno sanati.
Una piccola differenza rispetto alla planimetria è sempre un abuso?
No. Se rientra nelle tolleranze costruttive non è un abuso e non richiede sanatoria. Serve però misurarla e qualificarla correttamente: è una valutazione tecnica.
Le tolleranze coprono un ampliamento?
No. Le tolleranze non coprono gli aumenti di volume né i vani che alterano il prospetto: quelli restano difformità da valutare a parte.
Chi stabilisce se è tolleranza o abuso?
Un tecnico abilitato, misurando lo scostamento e confrontandolo con il titolo e con la norma. È ciò che evita sia sanatorie inutili sia la sottovalutazione di abusi reali.
