Mettiamo subito il punto fermo: una difformità tra la planimetria catastale e lo stato reale della casa non rende, da sola, nullo l'atto di vendita. A renderlo nullo è solo l'assenza, nell'atto, della dichiarazione di conformità catastale. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza 27531 del 15 ottobre 2025. Ma, e qui inizia la parte che conta, questo non vuol dire che la difformità non sia un problema.
Cosa ha stabilito la Cassazione 27531/2025?
La Corte qualifica la nullità prevista dall'art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985 come nullità formale e testuale. In parole semplici: l'atto è nullo solo se mancano gli elementi che la legge pretende, cioè gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità resa dal venditore (o l'attestazione di un tecnico abilitato). Se quella dichiarazione c'è, l'atto è valido. Anche se non è del tutto veritiera.
C'è un'eccezione: se la difformità è palese, riconoscibile a occhio nudo da chiunque guardi gli atti, la dichiarazione non basta a salvare la validità. La Cassazione parla di falsità manifesta.
Posso vendere una casa con difformità catastale?
Sì, l'atto regge, purché la dichiarazione o l'attestazione di conformità ci sia. La conformità catastale, dice la Corte, è un requisito documentale, non un certificato di regolarità. Il rischio si sposta: non più sulla validità dell'atto, ma sulla responsabilità di chi quella conformità l'ha dichiarata o attestata.
Allora la difformità non è un problema?
Qui sta il punto che nessuno spiega bene. L'atto è valido, ma il compratore che scopre la difformità dopo il rogito può agire per la responsabilità del venditore: riduzione del prezzo, risarcimento, contenzioso. E il tecnico che ha firmato un'attestazione non veritiera ne risponde in prima persona. La nullità non c'è più; il problema, sì. Si è solo trasformato in una causa civile.
Un acquirente compra un alloggio in Crocetta con la dichiarazione di conformità catastale regolarmente riportata in atto. Tutto in ordine, sulla carta. Mesi dopo il rogito si accorge che una tramezzatura era stata spostata e un piccolo ampliamento non era mai stato aggiornato al Catasto. Chiede la nullità dell'atto: non la ottiene, perché la dichiarazione c'era. Ma quella difformità, da sola, è diventata una trattativa sul prezzo e poi una causa. Una verifica prima della proposta sarebbe costata una frazione.
Conformità catastale e urbanistica: non confonderle
È l'errore più costoso che vedo. La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra la casa e i dati del Catasto: è un piano documentale e fiscale. La conformità urbanistica riguarda tutt'altro, cioè che la casa sia stata costruita e modificata con i titoli edilizi giusti (art. 46 del DPR 380/2001). Un immobile può essere perfetto al Catasto e, allo stesso tempo, urbanisticamente abusivo. Il catasto non certifica la regolarità urbanistica. Mai.
Fidarsi della sola planimetria catastale per dire che è tutto a posto è come guidare di notte a fari spenti in Tangenziale Sud: prima o poi l'ostacolo lo prendi.
Cosa conviene fare prima di vendere (o comprare)
La verifica si fa prima, non sotto rogito. Per chi vende: controllare conformità catastale e urbanistica prima di mettere l'immobile sul mercato, e se serve sistemare con un DOCFA o una pratica in sanatoria. Per chi compra: pretendere la verifica prima della proposta, non dopo la firma. È una frazione del costo di una causa o di una sanatoria fatta di fretta.
Aggiornato a giugno 2026 sulla base della sentenza della Corte di Cassazione, Sez. II, n. 27531/2025. Pronunce e norme evolvono: verifica sempre il quadro vigente e fai valutare il tuo caso.
Domande frequenti
Una difformità catastale rende nullo il rogito?
No, non di per sé. Secondo la Cassazione 27531/2025 l'atto è nullo solo se manca la dichiarazione (o l'attestazione tecnica) di conformità catastale. Se la dichiarazione c'è, l'atto è valido, salvo difformità palesi.
Che differenza c’è tra conformità catastale e conformità urbanistica?
La catastale riguarda la corrispondenza con i dati del Catasto (piano documentale e fiscale). L’urbanistica riguarda la regolarità edilizia, cioè i titoli con cui la casa è stata costruita e modificata. Sono piani diversi: il catasto non prova la regolarità urbanistica.
Sono il venditore: che rischio corro se la conformità non è veritiera?
L'atto resta valido, ma rispondi sul piano della responsabilità: il compratore può chiedere riduzione del prezzo o risarcimento. Per questo conviene verificare e, se serve, aggiornare prima di vendere.
Il notaio verifica la conformità catastale?
Il notaio verifica che in atto ci siano le dichiarazioni richieste, non la corrispondenza tecnica tra planimetria e stato reale (salvo difformità evidenti). La verifica sostanziale spetta a un tecnico.
